Intrede van marktkapitalisme heeft de huizenprijzen in China sterk opgestuwd. Door agglomeratie-effecten rijzen vooral de prijzen in grote steden en hun periferie uit de pan. Dat komt voornamelijk door stijgende productiviteit, blijkt uit onderzoek van promovendus Yunlong Gong.

Stedelijke voorzieningen en productiviteit worden vaak verantwoordelijk gehouden voor hoge huizenprijzen in grootstedelijke regio’s. Het onderzoek van de promovendus van de afdeling OTB toont aan dat hoge productiviteit veruit de belangrijkste factor is. Bedrijven vestigen zich in en rond grote steden, omdat daar mensen zitten met werkervaring en talent. “Zij zorgen voor stijgende arbeidsproductiviteit. Doordat ondernemers hun een hoger loon kunnen uitbetalen, hebben zij meer geld voor onderdak”, zegt Gong. “Dat verklaart voor een groot deel de hoge huizenprijzen in grote steden.”  

Het zorgt voor een opmerkelijke paradox in veel grote Chinese steden en agglomeraties. Wie goed wil verdienen, moet naar de grote stad toe. Maar het goede loon dat daar wordt betaald gaat onvermijdelijk gepaard met hoge kosten voor levensonderhoud. Want van de ooit zo grote sociale woningmarkt is na dertig markteconomie en geliberaliseerd woonbeleid niets meer over. Daardoor kan het gebeuren dat veel jonge Chinezen in de economische centra van het land ondanks een behoorlijk inkomen toch met vier of vijf man in één appartement moeten wonen. De prijs van een woning is stomweg te hoog om het in je eentje te kunnen betalen. Dat ze er financieel gezien niet zo gek veel op vooruitgaan ten opzichte van het leven op het platteland, nemen mensen op de koop toe. Goedbetaald werk en de aanwezigheid van goede voorzieningen en dienstverlening geven de doorslag. Op het platteland en in dorpen zijn beide niet te vinden. Gong: “Het is altijd een uitwisseling. Je krijgt het een of het ander, nooit beide.” Het enige waarop een starter in de grote stad kan hopen, is een loonsverhoging.

Voor zijn promotie 'The Spatial Dimension of House Prices' deed Gong uitvoerig onderzoek naar het ruimtelijk gedrag van de huizenprijzen. Hij besteedde daarbij ook aandacht aan de vestigingsbesluiten van bedrijven en huishoudens en aan de interactie tussen verschillende steden. Daarbij richtte hij zich specifiek op de steden in de Yangtze Rivier Delta.

Het onderzoek toont duidelijke verbanden tussen de prijsontwikkelingen in steden. De stijging van de huizenprijzen in randgemeenten volgt die van de snelgroeiende stedelijke centra waar ze dichtbij liggen. Dit zogenoemde ‘diffusie-effect’ treedt logischerwijs dichtbij sneller op dan in verder weg gelegen stadjes.

Wat betreft de huizenprijzen is het plafond voorlopig nog niet bereikt in de Chinese megasteden. Gezien de gebrekkige sociale voorzieningen in de postcommunistische Volksrepubliek laat verbetering op zich wachten. Gong: ”China heeft nog een lange weg te gaan.”

Gepubliceerd: april 2017

Meer informatie

• Proefschrift 'The Spatial Dimension of House Prices'