‘Transformatieteam effectief middel tegen leegstand’

Het Rotterdamse Transformatieteam is een succes en verdient voortzetting. Dat blijkt uit onderzoek van Hilde Remøy (Management in the Built Environment). Gebiedsgericht werken en een stimuleringsfonds voor verlaging van leges en OZB kunnen het succes versterken.

In de periode 2011-2014 is in Rotterdam ruim 200.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte getransformeerd naar nieuwe functies. Dat heeft het leegstandsprobleem niet volledig opgelost – mede door toevoeging van nieuwbouw – maar zonder transformatieteam had het veel erger kunnen zijn. Opmerkelijk genoeg voelde men in Rotterdam niets voor het veel dwingender Nationaal Convenant Leegstand. “Het draagvlak voor de Rotterdamse aanpak was en is veel groter. Dat is cruciaal”, constateert Remøy. 

Toenmalig wethouder Hamit Karakus (Ruimtelijke Ordening & Wonen) lanceerde het Convenant Aanpak Kantorenleegstand in 2011 omdat de leegstand snel toenam. In samenspraak met marktpartijen riep hij een team van ambtenaren in het leven dat de kansrijke panden op een rijtje zette en de weg bereidde naar transformatie. Uit een enquête van Hilde Remøy onder 128 vastgoedprofessionals en twintig diepte-interviews blijkt dat de doelgroep die faciliterende gemeentelijke aanpak waardeert en dat andere gemeenten er een voorbeeld aan nemen. De ambtelijke capaciteit moet worden vergroot, vinden marktpartijen. Kleinere marktpartijen vragen daarnaast om ook bij het platform te worden betrokken. 
 
Net als elders wordt regelgeving en - daarmee samenhangend - proceduretijd in Rotterdam vaak ervaren als hindernis. Brandweereisen zijn vaak fnuikend voor verbouwing van kantoren tot woningen en ook het advies van de commissie Welstand & Monumenten nekte een aantal transformaties. Weliswaar hoeven transformaties sinds het Bouwbesluit 2012 niet langer aan de nieuwbouwvoorschriften te voldoen en maakt het Besluit Omgevingsrecht (2014) afwijkingen van bestemmingsplan eenvoudiger. “Maar die versoepeling had helaas geen betrekking op Welstand & Monumenten. En ook brandweerregels kun je niet zomaar aanpassen”, zegt Remøy. 

Gebiedsgericht

Zij presenteert haar bevindingen op 10 december in Rotterdam op het Transformatiecongres, waar de gemeente aankondigt hoe het toekomstige beleid eruit gaat zien. Uit het onderzoek blijkt dat het belangrijk is dat transformatiebeleid een gebiedsgerichte focus heeft. Succes van een kantoortransformatie blijkt sterk afhankelijk van de vraag of deze aansluit bij de kansen in een specifiek gebied. Remøy pleit daarnaast voor oprichting van een stimuleringsfonds waaruit lagere leges en OZB in het jaar van transformatie kunnen worden bekostigd. Versterking van het huidige transformatieloket zou kunnen bijdragen aan effectievere verspreiding van de vele kennis die in de afgelopen jaren is opgebouwd. 

Het onderzoeksrapport breekt ook een lans voor sturingsmiddelen zoals een bouwstop of een oud-voor-nieuw regeling. Dat laatste is opmerkelijk, want onenigheid over het ‘sloopfonds’ wordt gezien als de belangrijkste reden waarom het Nationaal Convenant Leegstand nog niet doorgevoerd is. Remøy: “In sommige gebieden is sloop voor nieuwbouw onvermijdelijk. Maar als algemene regel is het ongewenst: als een ontwikkelaar die maar één locatie bezit elders een pand moet opkopen om te slopen, heeft dat een prijsopdrijvend effect voor afgedankte gebouwen.” 

Ondanks het transformatiesucces schat ze dat zeker vijftig procent van alle leegstaande Rotterdamse kantoorgebouwen sloop wacht. Door toevoeging van grootschalige nieuwbouw (De Rotterdam, First) is de structurele leegstand in 2014 doorgegroeid naar 20 procent. Verdere groei is te verwachten omdat de gemiddelde (landelijke) hoeveelheid kantooroppervlak daalt richting 13 vierkante meter per werknemer. Rotterdamse kantoorgebruikers hebben nu nog gemiddeld twee maal zoveel kantoorruimte. 
Net als elders maken leegstaande kantoren in de binnenstad goede kans op een nieuwe functie. De kansen voor leegstaande panden buiten de centrumring zijn slecht. “Je kunt je afvragen wat je moet met een excentrische locatie als Brainpark. Misschien ombouwen om er vluchtelingen te huisvesten?”