Woningen zijn in China sinds de privatisering en commercialisering van de huursector voor veel gezinnen onbereikbaar geworden. Door delegeren van bevoegdheden zijn verbeteringen mogelijk, constateert Juan Yan in haar promotieonderzoek. Bovendien kan meer inspraak zorgen voor tevredener huurders.

Publieke huurwoningen zijn in de Volksrepubliek eigendom van de overheid, maar de verdeling ervan was altijd een zaak van de staatsbedrijven. Daarin kwam verandering met de privatisering van de huurmarkt en introductie van marktwerking in 1998. Het zorgde ervoor dat de huizenprijzen in de stad al snel de pan uitrezen, terwijl nieuwe betaalbare woningen alleen nog maar ver erbuiten werden gebouwd. Gezinnen met een beperkt inkomen en pas afgestudeerden kwamen daardoor steeds moeilijker aan betaalbare woonruimte in de stad. De centrale overheid staat onder zware druk om er wat aan te doen, maar biedt onvoldoende financiële steun aan lokale overheden om betaalbare huisvesting te realiseren.

Leasen van grond aan private partijen brengt voor gemeenten geld in het laatje en komt goed van pas, want zij moeten hun eigen infrastructuur bouwen. Realiseren van betaalbare woningen verschoof mede daarom naar het tweede plan, het kost immers alleen maar geld. Consequentie is een schreeuwend woningtekort.

Van overheid naar bestuur

In 2010 lanceerde De Chinese overheid het Public Rental Housing (PRH) beleid om verdere ontsporing te voorkomen. Kern daarvan is, zoals Yan het omschrijft, een verschuiving van “government to governance” – van overheid naar bestuur. De overheid delegeert daarbij haar verantwoordelijkheid aan andere partijen op de woningmarkt en legt haar oor te luister bij de huurders.

Onderdeel van het PRH-beleid is ook 'inclusieve woningbouw'. Deze tactiek van Inclusionary Housing (IH) is ook populair in Verenigd Koninkrijk. Commerciële ontwikkelaars krijgen daarbij de verplichting om 5 tot 30 procent van hun projecten te realiseren in het sociale segment, voor de overheid dus.

Grote vraag in Yangs onderzoek is of de PRH-aanpak werkt en wat de huurders ervan vinden. Huurders in Chongqing die ze via een enquete om hun mening vroeg, klagen steen en been over hun woonomstandigheden. “Maar opvallend genoeg zijn de klachten veel minder bij projecten waar huurders inspraak kregen”, vertelt Yan. “Mensen willen gehoord worden.”

In de praktijk blijken de meeste PRH-projecten helaas te weinig mankracht te hebben om inspraak efficiënt te organiseren. Maar gebruik van groepscommunicatie via WeChat – het Chinese WhatsApp – of aanstelling van huurdersvertegenwoordigers blijkt een goed alternatief. Yang: “Mensen die door de huurders zijn afgevaardigd, kennen de problemen die spelen in een wooncomplex en kunnen een brug vormen naar de overheid.”

Is de 'inclusieve woningbouw' ook een succes? Wel voor de overheid, constateert Yan, maar niet voor de ontwikkelaars. Want zij draaien op voor de kosten zonder te profiteren van de stijgende grondopbrengsten. De grond blijft immers altijd staatseigendom. “Ontwikkelaars schrijven er daarom alleen op in bij een booming huizenmarkt”, legt Yan uit. “Want anders verdienen ze niks.”

PRH-woningen die ze wel realiseren binnen een commercieel project hebben vaak een mindere kwaliteit, blijkt uit literatuur en uit commentaren op sociale media. Soms zelfs zoveel minder dat huurders van commerciële woningen een hek laten bouwen ter afscherming.

Door het bovenstaande te behandelen, laat Juan's studie de essentie zien van het huidige Chinese bestuur van publieke huurwoningen en toont ze de structuren en mechanismen voor niet-gouvernementele actoren om een rol te spelen in het bestuur van de publieke huurwoningen. Ze toont ook aan dat het perspectief van de huurders belangrijk is en toont de uitdagingen van Inclusionary Housing in China.