Verduurzaming van corporatiewoningen kun je veel beter aanpakken met een geïntegreerd contract dan via een traditionele aanbesteding. Zo levert de contract vorm design-build-maintenance de hoogste energiebesparing op, blijkt uit vergelijkend onderzoek van promovendus Baldiri Salcedo Rahola.
De Nederlandse bouwsector gebruikt geïntegreerde contracten al langer bij complexe infrastructurele projecten, maar de laatste tijd duiken ze ook elders op. Bij grootschalige renovaties in de sociale sector is dat een schot in de roos, constateert Baldiri Salcedo Rahola. “Een geïntegreerd contract waarin de aannemer ook verantwoordelijk is voor onderhoud in de toekomst, zorgt voor goede samenwerking en bevordert de betrokkenheid. Een aannemer is extra gemotiveerd goed werk te leveren, want anders wordt hij gestraft in de onderhoudsfase. Je ziet de doelstellingen omhoog gaan én de resultaten.”
Salcedo Rahola vergeleek renovatieprojecten van vijf sociale huisvestingsorganisaties in vier EU-landen en legde 36 corporaties uit acht EU-landen een vragenlijst voor. Hij had verder interviews met energierenovatie experts uit tien EU-landen.
Op basis daarvan identificeerde hij vier methoden van aanpak: herhaalde kleine renovaties, de traditionele design-bid-build methode, design-build en design-build-maintenance. In Groot-Brittannië, België en Italië kwam hij vooral traditionele contractvormen tegen, terwijl in Nederland en Frankrijk de geïntegreerde contracten in opkomst zijn. Beide landen hebben relatief veel corporatiewoningen die onderhouden en verduurzaamd moeten worden. Vooral Nederlandse corporaties hebben te kampen met weinig geld in kas en met aangescherpte regelgeving. Het kost daarom inventiviteit om de verbeteringsopgave toch te realiseren. Dat leidt soms tot verrassende constructies. Zo stuitte Salcedo Rahola in Oss op een project waarbij een corporatie er op een slimme manier in slaagde zelfs zonnepanelen op de daken te krijgen. Zelf had de sociale verhuurder er het geld niet voor. Het bouwconsortium waarmee ze een dbm-contract sloot voor renovatie en verduurzaming, richtte daarom een ESCo op. De Energy Service Company blijft eigenaar van de panelen, de corporatie betaalt huur voor het gebruik.
Bij aanbesteding van db- en dbm-contracten heeft Nederland ten opzichte van Frankrijk het voordeel dat de meeste corporaties zijn verzelfstandigd. Daardoor gelden niet de strikte regels voor openbare aanbesteding. Nederlandse sociale verhuurders kunnen al in een heel vroeg stadium enkele partijen selecteren en in een open dialoog het ideale contract uitwerken. Dat leidt tot verregaande kennisdeling en duidelijke formulering van de gemeenschappelijke doelen. Het is bijvoorbeeld mogelijk prestatie-eisen af te spreken ten aanzien van de te realiseren energiebesparing. Verder kan de kennis van de aannemer ook gebruikt worden voor realisatie van slimmere plattegronden en andere maatregelen om de verhuurbaarheid te verbeteren. “De zeer intensieve samenwerking levert innovaties op en zorgt voor concurrentie op kwaliteit in plaats van prijs”, concludeert Salcedo Rahola. “De resultaten die daarmee worden geboekt, haal je niet via traditionele aanbesteding.”