New policies for improved housing in Nigerian cities

Nigeria kampt met een enorm woningtekort, vooral in de steden. Om de Nigeriaanse woningvoorziening te kunnen verbeteren moeten zowel de formele als de omvangrijke informele sector aan de slag, concludeert Job Taiwo Gbadegesin in zijn proefschrift. 


Het tekort aan woningen in Nigeria is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 1991 was er al een tekort van rond de 8 miljoen woningen. In 2001 was dit tekort al opgelopen tot meer dan 16 miljoen woningen. Ook ontbreekt een heldere diagnose van de problemen gebaseerd op de woonvoorzieningen in zowel de formele en informele sector. Daardoor is het niet of nauwelijks mogelijk om een raamwerk voor mogelijke oplossingen vast te stellen. De Nigeriaanse woningvoorziening moet worden verbeterd en de overheid speelt daarin een belangrijke rol. De uitdaging is zowel kwantitatief als kwalitatief van aard. Daarom moet het tekort aan woningen vanuit een duaal institutioneel perspectief worden aangepakt. Zowel de formele als de omvangrijke informele sector moeten worden betrokken bij het genereren van oplossingen.  

Achtergronden woningtekorten

Om de huisvestingsproblemen in Nigeria te kunnen doorgronden, moet bij de basis worden begonnen: het identificeren van de achtergrond van de woningtekorten. Gbadegesin bracht de huisvestingssituatie in Nigeria in kaart, waarbij hij onder andere keek naar de samenhang met de politieke, demografische en economische ontwikkelingen in het land. 

Formele woningsector

De formele woningsector is voor veel huishoudens niet toegankelijk vanwege lage inkomens, institutionele barrières en een gebrek aan continuïteit in het overheidsbeleid. In deze sector is sprake van complexe procedures en protocollen rond bouwregelgeving, vergunningen en financiering. Bovendien doen zich vaak problemen voor rond het aankopen van grond: families van traditionele grondeigenaren leggen claims op gekochte gronden en het verkrijgen van het formele eigendomsrecht kost vaak veel moeite. Het gevolg is dat de formele sector in Nigeria alleen toegankelijk is voor de hogere inkomensgroepen.

Informele woningsector

Een afname van de woningproductie in de formele sector droeg bij aan de groei van huisvesting in de informele sector. Veel problemen rondom de woningvoorziening doen zich met name in deze sector voor. De informele sector maakt geen deel uit van het overheidsbeleid en gegevens erover zijn beperkt. Eén van de aanbevelingen uit het proefschrift is dan ook de invoering van een sociale woningsector door de overheid, gericht op betaalbaar wonen voor lagere inkomens. Daarnaast zouden educatieve programma’s kunnen worden opgesteld, over het belang van bouwtechnische kwaliteitseisen en ‘veilig’ bouwen voor woningeigenaren, zowel eigenaar-bewoners als verhuurders.

Bij het aankopen van grond in de informele sector doen zich bovendien vergelijkbare problemen voor als in de formele sector. Een herziening van de Land Use Act waarbij ook traditionele vormen van grondeigendom in de wet worden geregeld is dan ook een mogelijke oplossing, concludeert Gbadegesin. Ook het formaliseren van ‘informeel’ grondeigendom van bestaande woningen zou geregeld moeten worden, tegen lage kosten.

Financiering

Voor de financiering van de bouw van een woning wordt veelal gebruik gemaakt van informele coöperatieve vormen van bouwsparen, aangevuld met leningen bij familie. Omdat het veelal niet mogelijk is om de totale financiering voor de aankoop van grond en het bouwen van een woning in één keer te regelen, worden veel woningen over een periode van meerdere jaren op ‘incrementele’ wijze gebouwd. Arbeid en materialen worden eveneens informeel geregeld.

De introductie en monitoring van subsidies voor de bouw en het onderhoud van woningen zou goed wonen voor veel huishoudens mogelijk kunnen maken. Tevens zouden coöperatieve financieringsvormen geformaliseerd kunnen worden. Als het bestaande programma van publiek-private samenwerking wordt uitgebreid, kunnen ook lagere inkomensgroepen hiervan profiteren.

Andere landen met informele sectoren als voorbeeld

Nigeria zou voordeel kunnen hebben van ervaringen die in andere landen met een grote informele woningsector zijn opgedaan. Zo bestaan in Zuid-Afrika en Brazilië programma’s om informele nederzettingen te legaliseren, waardoor ze binnen de formele sector vallen, en om de aanwezige voorzieningen in informele nederzettingen te verbeteren. Deze programma’s zijn gebaseerd op samenwerking tussen overheden, bewoners, NGO’s en private partijen en worden technisch, financieel en beheersmatig ondersteund. Het aanleggen en verbeteren van publieke voorzieningen zoals wegen, riolering en stromend water in bestaande informele wijken en buurten in samenwerking met de eigenaren en bewoners zou ook in Nigeria opgepakt kunnen worden.
In Mexico is veel ervaring opgedaan met het legaliseren van informeel grondgebruik. Hoewel niet alle problemen zijn opgelost, is deze aanpak in een aantal steden succesvol. Ook probeert Mexico op beperkte schaal bestaande informele vormen van woningfinanciering te incorporeren in formele financieringsinstituties.