VvE’s in Latijns-Amerika verdienen betere wettelijke basis

De Appartementswet zorgt er in Ecuador en Colombia voor dat het functioneren van VvE’s en daarmee het onderhoud van woningen wordt gefrustreerd. De voorschriften die zelfbestuur ondersteunen of juist de rol van een professional voorschrijven, schieten te kort, concludeert Rosa Donoso Gomez in haar proefschrift.


In diverse Latijns-Amerikaanse landen wordt door de overheid op grote schaal en voor grote bedragen geïnvesteerd in koopwoningen voor huishoudens met een laag inkomen. De eigen woning wordt er beschouwd als basiszekerheid en droom voor eenieder. In de grote steden zijn die woningen doorgaans appartementen in gezamenlijk eigendom van Verenigingen van Eigenaren. Juist in dat gemeenschappelijke eigendom is sprake van snelle verloedering door slecht onderhoud, ook al is een VvE actief, signaleert Rosa Donoso Gomez, zelf afkomstig uit Ecuador. En gebrekkig onderhoud van appartementen heeft grote consequenties voor de leefbaarheid van steden en het vermogen van individuele eigenaren. 

Grote onderlinge afhankelijkheid van betrokkenen

De meeste studies naar onderhoud door VvE’s betreffen de relatie tussen onderhoud en de kenmerken van huishoudens en woningen. In Donoso Gomez’ onderzoek zijn daarnaast de formele regels en de zelforganisatie in het onderzoek betrokken. Uit haar onderzoek naar de samenwerking tussen de betrokken professionals (gemeenten, ontwikkelaars, vastgoedbeheerders, banken en sociaal werkers) in de steden Quito (Ecuador) en Bogota (Colombia) blijkt sprake van complexiteit en grote onderlinge afhankelijkheid. Professionals zijn bij het realiseren van koopappartementen voor lage inkomens afhankelijk van de gemeente en van financiers. Problemen met het onderhoud, met name onduidelijkheid over de rechten en plichten van de gezamenlijke eigenaren, komen voort uit de Appartementswet. Alle participanten herkennen de problemen, maar zien verschillende oorzaken. Veelal is het niet duidelijk wie de problemen moet aanpakken.

Betrokkenheid bewoners vergroten

Wettelijke verplichtingen kunnen een contraproductief effect hebben op de betrokkenheid en zelforganisatie van eigenaren. Het voorschrift een professionele VvE-beheerder aan te stellen leidt tot minder verantwoordelijkheidsgevoel bij bewoners en beperkte deelname aan vergaderingen. In Ecuador zijn de regels voor onderhoud veel flexibeler en kan de voorzitter de rol van beheerder op zich nemen. De bewoners blijken daardoor meer betrokken bij de besluitvorming, maar zijn daarentegen minder tevreden met de uitkomst.In Bogota kwam daarnaast naar voren dat het probleem van achterstallig onderhoud vooral is te wijten aan slecht management van professionele VvE-beheerders. In Quito komen gebrek aan gemeenschapszin, gebrek aan respect voor regels en normen en verschillende ideeën over het gebruik van gemeenschappelijke ruimten als oorzaken naar voren. Voor het adequaat functioneren van een VvE is het noodzakelijk dat bewoners kennis hebben van de onderhoudssituatie en -planning en van de regels, dat zij vertrouwen hebben in de leiders van de community en deelnemen aan de VvE-vergaderingen.

Beheer collectief woningeigendom op onderzoeksagenda

Verstedelijking, verdichting en stimulering van het eigenwoningbezit gaan hand in hand. Het aandeel koopappartementen stijgt snel en daarmee ook het risico op slecht functionerende VvE’s. Dat laatste vergroot de kans op verwaarlozing van woningen met als gevolg een grote impact op de leefbaarheid van buurten. Het beheer van collectief woningeigendom hoort daarom op de onderzoeksagenda van veel steden. Kennis van de interactie tussen betrokken formele en informele instituties is cruciaal in een wereld waarin burgers eigen verantwoordelijkheid moeten nemen, overheden ambitieuze doelen hebben en de leefbaarheid onder druk staat. “Het aloude adagium ‘my home is my castle’ is in Latijns-Amerika aan aanpassing toe wat betreft koopappartementen, het zou ‘our castle’ moeten zijn,” concludeert Donoso Gomez.