Prof.dr. W.K. Korthals Altes

Hoogleraar Grondbeleid 
Afdeling Management in the Built Environment

De regering wil dat er voor 2030 ongeveer 1 miljoen nieuwe huizen bij komen in Nederland. Hoe we dat voor elkaar krijgen? Een verstandig grondbeleid is een van de vereisten, weet Willem Korthals Altes, hoogleraar Grondbeleid.  

Rond zijn aantreden in 1997 werd in het Nederlandse grondbeleid meer marktwerking geïntroduceerd. Dat gebeurde tegelijk met de start van de bouw van Vinex-locaties. Woningcorporaties werden verzelfstandigd en niet alleen ontwikkelaars investeerden in grond, grondspeculatie werd ook een complicerende factor. “Overheidsbeleid en marktbelangen schuren in de hedendaagse planologie”, zegt Korthals Altes (1964). “Een ambitieuze overheid moet dus steeds meer uit de kast halen om de markt mee te krijgen.” 

Juist daarom trok zijn destijds nieuwe leerstoel al snel de aandacht: welke rol kan de overheid nog spelen als ze zelf niet langer de knikkers in handen heeft? Korthals Altes onderzoekt het.

Vroeger was het de overheid die de woningmarkt aanzwengelde met subsidies. Nu gebeurt dat niet meer. De vraag die daarom rijst is wie de kar dan moet trekken als er tot 2030 ruim 75.000 huizen per jaar bij moeten komen. Woningcorporaties kunnen het niet op eigen houtje. Zeker niet na de invoering de verhuurdersheffing en strengere regels, die beperkingen opleggen bij de ontwikkeling van middeldure woningen. Bouwbedrijven draaien al op de toppen van capaciteit, voor hen is productieverhoging lastig en duur. Grondeigenaren hebben mede daarom geen belang bij een versnelling van de bouwproductie. Zij kunnen rustig afwachten. De waarde van hun grond zit sterk in de lift, terwijl investeren duur en relatief riskant is in de overspannen markt. Het publieke doel valt, kortom, niet samen met de belangen van de markt, die gericht is op het halen van een maximaal rendement.

Actief grondbeleid

De explosieve stijging van de grondwaarde de laatste jaren is niet alleen in het voordeel van projectontwikkelaars en grondspeculanten, maar ook van gemeenten. Van de 3,8 miljard die zij in crisistijd verloren op hun grondexploitaties is 2,8 miljard alweer terugverdiend. Deze verbeterde financiële positie geeft gemeenten meer armslag om de markt aan te jagen. 

Wat ze daarmee in de ingewikkelde situatie kunnen doen om de woningbouwproductie op te voeren? Ze kunnen met woningbouwplannen in de hand afspraken maken met grondeigenaren over de bouw van woningen. Als het niet lukt om snel tot goede afspraken te komen, dan kunnen ze de grond opkopen of onteigenen om te zorgen dat er wel snel wordt ontwikkeld, stelt Korthals Altes.

Sturen van de productie is evenwel minder makkelijk dan vroeger. Het wordt er waarschijnlijk nog lastiger op. Want met de Aanvullingswet Grondeigendom, die onderdeel moet worden van de Omgevingswet, ontstaat wederom onzekerheid over de precieze werking van de middelen die de overheid heeft. Ook wordt het publiek belang van de uitvoering van een plan verzwakt met het omarmen van een ‘uitnodigingsplanologie’.

Jonge boeren

Gebieden buiten de steden kampen met hele andere grondbeleidkwesties. Agrarische grond wordt de laatste jaren in Nederland nauwelijks verhandeld. Dat heeft grote consequenties voor jonge boeren die een plekje willen veroveren in de markt. De leerstoel Grondbeleid doet de komende jaren onderzoek naar deze ‘vergeten’ kwestie.

Willem Korthals Altes werkte eerder als (senior)consultant en partner bij Ecorys-Kolpron (1995-2003). Tussen 2006 en 2009 was hij voorzitter van de wetenschappelijke stuurgroep Vernieuwend Ruimtegebruik van Habiforum, als opvolger van Hugo Priemus.

Willem Korthals Altes

/* */